等额本息和等额本金哪种还款方式最划算？

这个问题改变了我的一生。

(资料图)

我当初买第一套房子的时候，也面临这个选择，我就去网上搜索，搜到了欧神的wordpress博客，顺藤摸瓜找到了水库论坛，那个时候他还没有写公众号，水库论坛还是一个非常小众的BBS，但是从里面学到的知识，深深的改变了我买房的认知，为以后积累下众多房产奠定了基础。

这么多年面对面咨询了超过千名的客户，发现这个还款方式的选择，依然是被问到的频率非常高的一个问题。

我就用一篇文章，分析下这几种还款方式的区别，终结你的疑惑。

先放结论：

1、先息后本、等额本息、等额本金3种还款方式一样划算，银行的算法很公平，你用一天本金，银行才算你一天的利息。

2、优势的话： 先息后本 >等额本息 >等额本金

我们以100万贷款额，利息4.65%，贷款期限30年为例来计算。

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先息后本的月供

先息后本的算法特别简单，就是只还利息，到最后一期才还本金。

按揭是没有这种还款方式的，这种还款方式一般只出现在 抵押贷款 中， 期限一般也是一年期或者三年期，没有30年期这种逆天的选择。

以100万来说：

每月月供就是 1000000 X 4.65% ➗12。

如下图，每个月还的全部是利息，这样算下来，总体本息之和还的是最多的。

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等额本息的月供

再来说说等额本息，这个方式是大多数人按揭选择的方式，因为 每个月还的金额都一样，所以比较方便，不会记错月供。

大家可以在excel里面用PMT这个公式计算一下。他就是通过一个数学公式，计算一个本息组合，使得每个月还的本金和利息之和恰好相等。

如下图， 一开始是还的本金少，利息多。随着本金的逐渐归还，月供中利息逐渐减少，本金逐渐增多。

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等额本金的月供

等额本金就非常简单，每个月还的本金都是一样的

1000000/（30*12）

利息的话每个月减少

所以总体的本息之和来说，等额本金是最少的，这也是为什么很多人说他更划算的原因，但是这个说法是错误的。

如下图，本金从头到尾都是一样，随着本金的归还，月供中的利息逐渐减少。

THE END

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